החלטת מיסוי 5285/13 - מיסוי מקרקעין - תמ"א 38 – שילוב של חיזוק והריסה – החלטת מיסוי בהסכם

החלטת מיסוי 5285/13 - תמ"א 38 – שילוב של חיזוק והריסה – מיסוי מקרקעין  

עובדות המקרה:

  1. בניין במרכז הארץ נבנה לפני 1980 (להלן: "הבניין"). הבניין בן 4 קומות וכולל 12 דירות סטנדרטיות של 4 חדרים בשלוש קומות ושתי דירות פנטהאוז בקונטור פנימי בקומה הרביעית.
  2. על מנת לאפשר ניצולן של זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 (להלן: "התמ"א") וביצוע חיזוקו ושיפוצו של הבניין, יש להרוס את שתי דירות הפנטהאוז וזאת בשל מבנהו המיוחד של הבניין. בעלי דירות הפנטהאוז אשר יהרסו יקבלו במקומן דירות חדשות (אחת לכל אחד), אותן יבנה היזם מכוח זכויות הבנייה על פי התמ"א.
  3. קיימות שתי חלופות ליישום התמ"א על פי הנחיות הקונסטרוקטור, שתיהן כאמור מותנות בהריסת דירות הפנטהאוז.
  4. בכל אחת מן החלופות, יצטרכו דיירי דירות הפנטהאוז לשלם ליזם תמורה נוספת בכסף עבור שירותי בנייה בהיקף של כ-900,000 ₪. 

הבקשה לרולינג:

  1. מכירת זכויות הבנייה מכוח התמ"א ליזם בתמורה לחיזוק ושיפוץ הבניין תהא פטורה ממס שבח בידי הדיירים בהתאם להוראות סעיף 49לג לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").
  2. קבלת הדירות החדשות בידי בעלי דירות הפנטהאוז לא תקים חבות במס שבח ובמס רכישה בידי הדיירים מכוח הוראות סעיף 49לג1 לחוק. 

החלטת מיסוי 5285/13 ותנאיה:

  1. על מכירת זכויות הבנייה מכוח התמ"א (כפי שיפורטו בהיתר הבנייה), של דיירי הבניין אשר מקבלים חיזוק ושיפוץ הדירות הקיימות בלבד, יחולו הוראות סעיף 49לג לחוק מיסוי מקרקעין. ראה לעניין זה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 10/2009.
  2. לגבי בעלי דירות הפנטהאוז, ככל שיומצא אישור קונסטרוקטור כי הריסת שתי דירותיהן הישנות נדרשת כדי להוציא לפועל את תכנית החיזוק (משום שלדוגמה, עלות החיזוק ללא ביצוע ההריסה גבוהה מאוד ובשלה הפרויקט אינו כלכלי או שללא ההריסה ביצוע החיזוק באמצעים אחרים אינו כדאי), יחולו הוראות סעיף 49לג1 לחוק על מכירת זכויות דיירי דירות הפנטהאוז מכוח התמ"א ויינתן לדיירים אלו פטור ככל ששווי/שטח הדירות החדשות לא עולה על התקרה הקבועה בסעיף זה.
  3. יובהר כי, ככל ששטח הדירות החדשות לא עולה על שטח דירות הפנטהאוז אשר נהרסו ב- 25 מ"ר, (חלופה א' בתקרת הפטור) תהא המכירה פטורה ממס. ככל ששטח הדירות החדשות יעלה על שטח הדירות אשר נהרסו ביותר מ-25 מ"ר, יש לבחון מקור הזכויות הנוספות אשר נוצלו וככל שלא היו בבעלות בעלי דירות הפנטהאוז, תקום חבות במס רכישה בגין רכישת זכות במקרקעין. לעניין הפטור ממס שבח, יש לבחון בהתאם לחלופה ב', בתקרת השווי ולהפחית את התמורה בכסף אשר ישלמו דיירי דירות הפנטהאוז.
  4. במסגרת החלטת המיסוי נקבעו מגבלות ותנאים נוספים. 

לחץ כאן להחלטת מיסוי 5285/13

ראה גם החזר מס שבח , חישוב מס שבח , מיסוי מקרקעין טפסים