הצעת חוק לעידוד השקעות הון (תיקון מס' 74) (עידוד בניית דירות מגורים להשכרה), התשע"ז-2017
אחד הכללים החשובים להפחתת מחירי הדירות הוא עידוד בנייה להשכרה לטווח ארוך. להשכרה מוסדית לטווח ארוך יתרונות נוספים מעבר להגדלת היצע הדיור, מאחר שהיא מהווה תחליף לרכישת דירות, ומסייעת בהפחתת ביקושים לרכישת דירות.
נכון להיום, המדינה משווקת קרקעות אשר בבעלותה לשם הקמת יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך. באשר לקרקעות פרטיות, המדינה מעודדת בניית דיור להשכרה לטווח ארוך של יחידים וחברות בין השאר באמצעות מתן הטבות מס על פי ההסדר הקבוע בפרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 (להלן: "חוק לעידוד השקעות הון").
ניתוח של ניצול ההטבות ביחס להתחלות הבנייה מעלה כי בשנים האחרונות הטבות המס בהתאם להסדר האמור משיגות את מטרתן רק באופן חלקי. לפיכך מוצע להחליף את המסלול הקיים כיום במסלול חדש, אשר בו שיעורי המס יהיו נמוכים יותר במטרה לעודד חברות לבנות בניינים נוספים אשר לפחות מחצית מן הדירות בהם ייועדו להשכרה לטווח ארוך.
נכון להיום, פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון קובע כי לגבי בניין חדש להשכרה ישולם מס בשיעור מופחת על ההכנסה החייבת ממכירת הדירות (אם הדירות נמכרות כמלאי עסקי) או על השבח הריאלי ממכירת הדירות (אם מכירת הדירות ממוסה לפי חוק מיסוי מקרקעין), וכן על ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות: 11% לחברה ו- 20% ליחיד.
מסלול זה מחייב כי לפחות מחצית משטח הרצפות של הבניין הן דירות אשר היו מושכרות למגורים, לתקופה ממוצעת של 5 שנים לפחות מתוך 7 השנים אשר לאחר תום הבנייה (להלן: "מסלול ההטבות הקיים"). כדי להיות זכאי להטבות על פי מסלול ההטבות הקיים, בעליו של בניין להשכרה צריך לקבל אישור לתכנית ממינהלת הרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה (להלן: "מינהלת הרשות להשקעות").
מוצע לקבוע מסלול הטבות חדש אשר בו יינתנו הטבות מס גבוהות יותר מאלה הניתנות היום בתנאים מחמירים יותר (להלן: "מסלול ההטבות החדש"). מסלול ההטבות הקיים ימשיך לחול רק לגבי בניינים להשכרה אשר הוגשה לגביהם בקשה לאישור תכנית כאמור בסעיף 3(2) לחוק לעידוד השקעות הון עד יום תחילתו של התיקון המוצע.
על פי המסלול החדש, יוענקו הטבות מס לחברה בלבד, בשל השכרת מחצית מדירות המגורים בבניין מגורים חדש, כך שככל שהנכס יוצע לשכירות לתקופה ארוכה יותר הטבת המס אשר תתקבל תהא גדולה יותר. כמו כן, מוצע להפחית את מס הרכישה על הקרקע אשר עליה נבנה הבניין להשכרה לשיעור של 0.5%, אם מתקיימים לגביו התנאים אשר נוגעים להשכרת דירות לתקופה של 15 שנים לפחות.
יצוין כי בשונה מן ההטבות במס הניתנות כיום על פי פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, הטבות המס המוצעות לא יותנו בקבלת אישור מראש של מינהלת הרשות להשקעות או של גורם מינהלי אחר.
במסלול ההטבות החדש יינתנו הטבות לסוגי בניינים אשר לא היו זכאים להטבות בהכרח במסלול ההטבות הקיים. מוצע להרחיב את תחולת ההטבות גם על תוספות בנייה וכן על בניינים אשר ייעודם שונה לשימוש למגורים. כך לדוגמה, ההטבות יחולו על בנייה המבוצעת בהתאם לתכניות של תוספות בנייה, ובעיקר בהתאם לתכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38).
ככלל, למעט שינויים אלה, רוב ההוראות במסלול ההטבות החדש ובהן סוג ההכנסה אשר לגביה ניתנות ההטבות, ההגדרה של "בניין" ומתן הטבת פחת מואץ לגבי דירות המגורים בבניין להשכרה מקבילות להוראות במסלול ההטבות הקיים, גם אם בשינויי נוסח.
מוצע לקבוע שיעורי מס מוטב של 20% על דיבידנד שמתקבל אצל בעל מניות בחברה בעלת בניין להשכרה כהגדרתה בסעיף 53ד3 המוצע, מתוך הכנסה חייבת שעליה קיבלה החברה הטבה במס חברות לפי מסלול ההטבות החדש.
לחץ כאן להצעת חוק לעידוד השקעות הון (תיקון מס' 74) (עידוד בניית דירות מגורים להשכרה), התשע"ז-2017
מומלץ להסתייע ברואה חשבון מומחה.