תזכיר חוק התכנית הכלכלית 2017-2018 (חוק ההסדרים) - תיקונים בחוק מיסוי מקרקעין
במסגרת טיוטת התכנית הכלכלית - תקציב המדינה לשנים 2017 - 2018 (חוק ההסדרים) מוצע לתקן את חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (להלן: "החוק"), בין השאר, בנושא קיצור המועדים לעניין קבלת אישור מיסים בעסקאות חייבות במס שבח ובעסקאות פטורות ממס שבח, רישום הערה במרשם המקרקעין אודות קיומו של חוב מס אפשרי, איחוד וקיצור מועדי הדיווח בהתאם לחוק, הקלות לחברות והתאמת הליכי ערעור לפי חוק מיסוי מקרקעין לאופן הדיון בערעורי מס אחרים, להלן דברי ההסבר לתיקונים:
במטרה לתמרץ את הצדדים לעסקה לשלם את המסים המתחייבים מהעסקה, ולהקל על גביית המס והליך רישום הנכס, מוצע לאפשר את רישום הנכס במקרים המתאימים גם לפני שהסתיים הטיפול בתיק על ידי רשות המסים.
לפי סעיף 15(ד)(4) לחוק מיסוי מקרקעין, עם תשלום המקדמה לפי סעיף 15(ב) לחוק האמור על ידי הרוכש, יוכל הרוכש לקבל אישור לעניין מס שבח, לרישום הזכויות שרכש על שמו בפנקס המקרקעין. סעיף 15(ט) לחוק האמור, מוסיף וקובע שאם גם שילם הרוכש את מס הרכישה המגיע ממנו בהתאם לשומתו העצמית הוא יוכל לקבל גם אישור לעניין מס רכישה, לרישום הזכויות על שמו, ובהתקיים התנאים המנויים בסעיף. לפי התנאי הקבוע בפסקה 15(ט)(א) קבלת האישור על בסיס שומתו העצמית של הרוכש תתאפשר במועד שבו חלפו 90 ימים מיום שבו הגיש דיווח על העסקה או 30 ימים מהיום שהמציא למנהל את כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם, לפי המאוחר. מוצע לקצר את המועד האמור, כך שיינתן אישור המסים 60 ימים מיום שבו הגיש דיווח על העסקה, או 30 ימים מהיום שהמציא את המסמכים שנדרש להמציאם.
מוצע לקבוע כי בעסקאות בהן התבקש פטור ממס שבח, יינתנו אישורי המסים בתוך 10 ימים מיום הגשת ההצהרה על ידי המוכר או הגשת כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם, לפי המאוחר, אם הרוכש שילם את מס הרכישה המגיע ממנו בהתאם לשומתו העצמית, ואם התקיימו יתר התנאים המנויים בסעיף.
בסעיף 7 להצעת החוק, נקבעה הוראת מעבר שמטרתה לאפשר לרשות המסים תקופה של הסתגלות הדרגתית לזמן הטיפול אשר נקבע בחוק. לפי ההצעה, בשנת 2017 אישורי המסים יינתנו לאחר שיעברו 20 ימים מיום הגשת ההצהרה, ובשנת 2018 ו-2019 יינתנו אישורי המסים לאחר שיעברו 17 ו-14 ימים, בהתאמה. כך, שבשנת 2020 זמן הטיפול בתיק יגיע לזמן היעד הקבוע בחוק, שהוא 10 ימים.
בפסקת משנה (3) מובהר, שאם בשומה שנעשתה על ידי המנהל נקבע שהעסקה לא פטורה ממס שבח, לא יחולו הוראות הסעיף.
התנאים האחרים נקבעו כך שהסעיף לא יחול בעסקות מורכבות הדורשות זמן טיפול ארוך יותר, או בעסקאות שלא ניתן לדעת במועד העסקה אם העסקה תהיה פטורה. בפסקאות משנה (2) ו-(4) נקבע שלא יחול הסעיף אם הזכאות לפטור ממס שבח או השומה העצמית לעניין מס רכישה מותנית בהתקיימות תנאי עתידי אשר טרם נתקיים. ובפסקת משנה (5) נקבע שהסעיף לא יחול על מכירות של דירת מגורים מזכה אם התמורה המשתלמת בעדה מושפעת מאפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר. לפי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין בעסקאות אלה, הפטור יינתן רק על גובה הסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת, ועל חלק מהסכום שניתן לו בעבור זכויות הבנייה.
יובהר שאין בנתינת אישורי מסים על פי פסקה (2) או על פי פסקה זו, בכדי להביא למסקנה שאושרה השומה העצמית של הרוכש, וגם לאחר רישום הנכס על שם הרוכש, מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לדחות את שומתו העצמית של הרוכש, לקבוע לפי מיטב שפיטתו את המס אשר על הרוכש לשלם, ולהפעיל את אמצעי הגבייה העומדים לרשותו לשם גביית החוב.
כדי ליידע צד שלישי אשר מעוניין לרכוש את הקרקע, בדבר אפשרות קיומו של חוב או שעבוד על הקרקע, בטרם ייכנס להליך של משא ומתן עם בעל הקרקע, מוצע, שכאשר, נרשם נכס ללא שהוברר אם שולמו חובות המס, תירשם הערה במרשם המקרקעין אודות קיומו של חוב אפשרי. בהערה יירשם כי טרם ניתן אישור המנהל ששולמו חובות מס הרכישה, ושככל שלא שולמו החובות למס רכישה, יחולו על גביית החוב הוראות פקודת המסים (גבייה). רישום ההערה לא ימנע ביצוע עסקאות נוספות בקרקע, והיא תימחק לאחר שיאשר המנהל כי העסקה הייתה פטור ממס או ששולם המס בשלה.
במקרים שונים נדרשים מי שעושים עסקאות בזכויות במקרקעין להגיש הצהרות והודעות על פי חוק מיסוי מקרקעין, לאחר ביצוע העסקה. ישנה חוסר אחידות במועדים השונים המופיעים בחוק להגשת דיווח לגבי העסקה. מוצע לאחד את המועדים להגשת הדיווח, ולקצר אותם, כך שהדיווחים יוגשו 20 יום לאחר ביצוע העסקה.
האפשרות התפעולית לעמוד בקיצור זמני הטיפול המוצעים בסעיפים 5 ו-6, תלויה בכך שרשות המסים תקבל דיווחים באופן מקוון על עסקאות במקרקעין. לאחרונה הוגשו לאישור ועדת הכספים של הכנסת תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (דיווח מקוון), התשע"ו-2016, אשר מועד תחילתן הוא ביום ה' בשבט התשע"ז (1 בפברואר 2017). בתקנות אלה נקבעה חובת דיווח מקוון על הצהרות לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין. כדי לתת לרשות המסים זמן להתאקלם למערכת החדשה, מוצע שתחילת הסעיפים האמורים יהיה שלושה חודשים לאחרן מכן, כלומר, ביום ה' באייר התשע"ז (1 במאי 2017).
מוצע להקל על חבר בני אדם, ולקבוע מסלול מיוחד לרכישות על ידי חברי בני אדם, אשר מתקיימים לגביהם מאפיינים, אשר יקבע המנהל, המעידים כי יש חשש נמוך יותר שלא תתאפשר גביית חוב המס מהם. על פי מסלול זה, יינתנו אישורי המסים לעניין מס שבח ולעניין מס רכישה, באופן מידי, ובלבד שהחברה הרוכשת שילמה את המקדמה ואת שומתה העצמית, המציאה למנהל את כל המסמכים אשר נדרשה להמציאם, ועמדה בשאר התנאים המופיעים בסעיף 15(ט) לחוק.
מוצע לקבוע הסדר זה כהוראת שעה לתקופה של שלוש שנים מיום התחילה של סעיף 15ט.
מוצע להתאים את אופן הדיון בערעור מס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 לאופן הדיון בערעורי מס אחרים. כך מוצע כי בדונו בערעור מס לפי חוק מיסוי מקרקעין ידון בית המשפט המחוזי בשופט אחד.