החלטת מיסוי 2536/17 – מס ערך מוסף – מועד החיוב בהעמדת כספים מחשבון ליווי בנקאי בהתאם לחוק המכר (דירות) – החלטת מיסוי בהסכם

להלן תמצית החלטת המיסוי

העובדות

חברה הרשומה כעוסק מורשה על פי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "החוק") עוסקת בתחום הבניה בישראל (להלן: "החברה"). החברה מוכרת דירות ללקוחות בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר").
בפרויקטים בהם מוענק לחברה מימון פיננסי על ידי תאגיד בנקאי, מנהלת החברה את כל הפעילות הכספית של פרויקט הבניה בחשבון בנק נפרד שמנוהל למטרה זו בלבד. (להלן: "חשבון הליווי").
בנוסף, בהתאם להוראות חוק המכר, התשלומים עבור הדירות מבוצעים על ידי הלקוחות בדרך של שוברים (בלבד) אשר מופקים על ידי התאגיד הבנקאי המלווה את הפרויקט ומועברים ללקוחות באמצעות החברה (להלן: "שוברים התשלום"). הלקוחות מעבירים לחברה העתק מאישור הבנק בדבר ביצוע התשלום הכולל פרטיהם.
הכספים המועברים על ידי הלקוחות מיועדים אך ורק לצורך בנית הפרויקט עצמו ואין החברה רשאית להשתמש בהם לכל מטרה אחרת בשלבי בניית הפרויקט. אל חשבון הליווי מעבירה החברה גם כספי הון עצמי אשר התחייבה להעביר במסגרת הפרויקט.
בהתאם להסכם המימון אשר נחתם בין הבנק המלווה (להלן: "הבנק") לבין החברה, לצורך מימון פרויקט הבנייה (להלן: "ההסכם"), נקבע כי כל משיכה או חיוב מחשבון הפרויקט חייבת לקבל אישורו של הבנק ושל המפקח (מי שנשכר על ידי החברה ומחויב לפעול לפי ההסכם אשר נחתם בין החברה לבין הבנק).
בהסכם נקבע, כי החברה מתחייבת שלא למשוך עודפים אשר יצטברו ו/או עודפים אשר צפויים להיות בחשבון הפרויקט על פי דוחות המפקח, כולם או חלקם, אלא רק לאחר קבלת הסכמת הבנק מראש ולאחר שיתקיימו תנאים אשר פורטו. החברה תהא רשאית למשוך כספים מחשבון הפרויקט, בהתחשב בקצב ההתקדמות של בניית הפרויקט לאחר אישור בכתב מאת המפקח.
הבנק מאפשר לחברה למשוך כספים בהיקפים מצומצמים מחשבון הליווי רק כאשר שיעורי מכירת ו/או מסירת הדירות גבוהים ואי הוודאות בנוגע למסירתם ללקוחות קטנה. יתרת החשבון מועברת לחברה לאחר סיום הפרויקט (להלן: "מועד שחרור הכספים").

הבקשה

לאשר כי מועד החיוב במס בהתאם להוראות החוק ביחס לתשלומים אשר שולמו על ידי רוכשי הדירות באמצעות שוברי התשלום, יחול במועד שחרור הכספים מחשבון הליווי, עם סיום הפרויקט.

תמצית הסדר המס ותנאיו

להלן עמדת רשות המסים בשים לב לנסיבות המקרה:

סעיף 28(א) לחוק קובע את העיקרון על פיו "בעסקת מקרקעין חל החיוב במס עם העמדת המקרקעין לרשות הקונה או לשימושו, או עם רישום המקרקעין על שמו של הקונה בפנקס המתנהל על פי דין, לפי המוקדם".
בסעיף 29(1) לחוק נקבע כי "על אף האמור בפרק זה – בעסקה אשר סעיף 28 חל עליה ובסוג עסקאות אחרות שקבע שר האוצר – אם שילמו סכומים כל שהם על חשבון התמורה לפני מועד החיוב על פי פרק זה, יחול החיוב לגבי כל סכום אשר שולם כאמור, בעת תשלומו.".
מכאן שכאשר מתקבלת תמורה בידי המוכר חל החיוב במס עם קבלתה. לפיכך בקשתכם לפיה מועד החיוב במס יחול ב"מועד שחרור הכספים" עם העברת יתרת החשבון לחברה בסוף הפרויקט, נענית בשלילה.
אף על פי כן, במקרים של תשלומים לחשבון ליווי במסגרת חוק המכר, כאשר התשלומים המופקדים על ידי הלקוחות מגיעים לחשבון הליווי של החברה והיא אינה רשאית לעשות בהם שימוש, אלא רק בהתחשב בקצב התקדמות הפרויקט ובכפוף להסכמת הבנק לאחר אישור המפקח (להלן: "מועד העמדת הכספים") מועד הפקדת הכספים על ידי הלקוחות לא יחשב במועד החיוב במס בידי החברה.
לאור האמור לעיל, הרינו לאשר כי מועד העמדת הכספים על ידי הבנק לרשות החברה (לרבות משיכת כספים מחשבון הליווי על ידי החברה) מהווה תשלום "סכומים כל שהם על חשבון התמורה", כמשמעותו בסעיף 29(1) לחוק, ובהתאם יחול מועד החיוב במס.
מובהר, כי החיוב במס יחול עם העמדת כל סכום שהוא מחשבון הליווי על ידי הבנק לרשות החברה, עד לסך כל התשלומים אשר שולמו על ידי רוכשי הדירות בתוספת ריבית והצמדה שיצטברו בחשבון הליווי, לגבי אותו סכום.
לעניין זה יצוין, כי אין נפקות למקור הסכומים אשר שוחררו מחשבון הליווי אף אם מקור הסכומים מיוחסת למסגרת אשראי כספי (אשראי לזמן קצר) או להון עצמי.
מודגש, כי תשלומים אשר יבוצעו מחשבון הליווי לידי הספקים של החברה או תשלומים אחרים שהחברה נדרשת לשלמם, אף בדרך של קיזוז סכומים, לרבות קיזוז עמלות או אף אם בדרך של תשלום שכר המפקח, ייחשבו ככספים אשר שוחררו מחשבון הליווי ובמועד החיוב במס לגביהם יחול עם שחרורם ו/או העמדתם לטובת החברה, כאמור לעיל.

הסוגיה ועמדתנו הובאו בתמצית בלבד.
החלטה זו מבטלת מיום פרסומה עמדות מקצועיות אשר ניתנו בעבר על ידי הנהלת רשות המסים, המשרדים האזוריים או גורם אחר, במידה והן קבעו אחרת.

לחץ כאן להחלטת מיסוי 2536/17