חישוב מס שבח

הסבר לחישוב מס שבח לינארי "רגיל" ו- חישוב מס שבח לינארי חדש / מוטב לדירת מגורים מזכה

הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק") קובעות כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח (רווח) במכירת זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין , לפי העניין וכן קובעות את ההוראות לעניין אופן חישוב מס שבח מקרקעין.

להלן מדריך חישוב מס שבח לעניין חישוב מס שבח ליחיד בלינאריות "רגילה" וחישוב מס שבח לדירת מגורים מזכה בהתאם לחישוב מס שבח לינארי מוטב (חישוב לינארי חדש) וכן חישוב מס שבח החל לגבי חברה.

כידוע במכירת זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין על המוכר לצרף למש"ח אשר מוגש למישרד מיסוי מקרקעין את חישוב מס שבח אשר על פיו יוציא משרד מיסוי מקרקעין שומה עצמית מס שבח.

מס שבח מוטל על הרווח אשר נבע ממכירת מקרקעין בישראל (רווח ממקרקעין בחו"ל חייבים במס הכנסה) ועל כן, כאשר לא נוצר שבח/רווח מן המכירה של הזכות במקרקעין לא משולם מס שבח מקרקעין.

תחילה יש לחשב את סכום הרווח (שבח) אשר נבע ממכירת המקרקעין בישראל.

השבח (רווח) הינו הסכום אשר בו עולה שווי המכירה של נכס מקרקעין הנמכר על יתרת שווי הרכישה של הנכס כהגדרתם להלן.

שווי רכישה - מוגדר, למעט מקרים מסוימים, שוויה ביום הרכישה על ידי המוכר. על אף האמור, נקבע שוויה של זכות במקרקעין בקשר עם הרכישה לענין מס שבח, יהא שווי הרכישה לענין חישוב השבח - השווי אשר נקבע כאמור.

יתרת שווי רכישה - מוגדר - סכום שווי הרכישה של נכס מקרקעין בצירוף הוצאות המותרות בניכוי על פי החוק ומסכום זה ינוכה סכום פחת.

יתרת שווי רכישה מתואמת - מוגדר - שווי הרכישה וסכום הפחת, מתואמים בהתאם למדד המחירים לצרכן, מיום הרכישה של הנכס ועד ליום המכירה של הזכות במקרקעין בצירוף הוצאות המותרות בניכוי בהתאם להוראות החוק כאשר הן מתואמות מיום ההוצאה ועד ליום המכירה.

לעניין אופן תיאום למדד ראה את פסיקת בית המשפט העליון ב- ע"א 2343 בנק קונטיננטל

הוצאות המותרות לניכוי מן השבח - יותרו בניכוי הוצאות אשר הוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה, לרבות אלו המפורטות בסעיפים 39 ו- 30א לחוק, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי על פי פקודת מס הכנסה.

ראה לעניין פחת את הלכת ברמן ו"ע 18232-05-11 , את עמדת רשות המסים בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2007 חישוב השבח במכירת דירה מגורים שהושכרה למגורים ואת ההחלטה בתביעה הייצוגית מול רשות המסים, מיסוי הכנסות משכר דירה למגורים.
כך לדוגמא הוצאות להשבחת המקרקעין, הוצאות לרכישת זכות חזקה ייחודית, דמי פינויי, אגרות הקשורות לרכישת המקרקעין, מס רכישה, דמי הסכמה, היטל השבחה, דמי היוון, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד, שכ"ט שמאי, שכ"ט רו"ח, שכ"ט מודד מוסמך, ייצוג מול רשות המסים, שכ"ט יועץ מס ריבית ריאלית וכו' יותרו בניכוי מן השבח.

ראה לעניין ההכרה בהוצאות את פסיקת בית המשפט העליון בעניין מ.ל. השקעות ופיתוח בע"מ

את שבח המקרקעין מחלקים, לצורך קביעת המס אשר יחול עליו, לשני רכיבים עיקריית:

1. שבח ריאלי - הינו סכום השבח פחות הסכום האינפלציוני.
שיעור המס החל על השבח הריאלי בחברה הינו בהתאם לשיעור מס חברות בפקודת מס הכנסה - בשנת המס 2016 - 25%, בשנת המס 2017 - 24% והחל משנת המס 2018 - 23% - יחד עם זאת ראוי לבחון זכאות להחזר מס שבח לחברה לרבות אפשרות פריסת מס שבח לחברה ראה ו"ע 44202-05-16 וסוגיות נוספות המאפשרות להפחית את מס השבח לחברה (בשנים 2014 ו- 2015 קיימת סבירות גבוהה לזכאות להחזר מס שבח).

1.1. לגבי יחיד השבח הריאלי מתחלק באופן ליניארי (חישוב לינארי "רגיל" אשר שונה מ- חישוב לינארי חדש / מוטב אשר חל לגבי מכירת דירת מגורים מזכה בתנאים מסוימים) , כדלהלן:

1.1.1. שבח ריאלי עד יום התחילה - מחושב על פי מספר הימים אשר עברו מיום הרכישה ועד לתאריך 6 בנובמבר 2001 (בהתאם לתיקון מס' 50 לחוק בעקבות המלצות ועדת רבינוביץ) לחלק למספר הימים

אשר עברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.
שיעור המס החל על שבח ריאלי עד יום התחילה הינו מס שולי בשיעור המרבי (בשנת המס 2017 - 47%).
אם מועד הרכישה של הנכס הינו לאחר 6 בנובמבר 2001 אין שבח ריאלי עד יום התחילה.

1.1.2. יתרת השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי - מחושב על פי מספר הימים מיום 7 בנובמבר 2001 או מיום הרכישה, לפי המאוחר, ועד ליום 31 בדצמבר 2011 לחלק למספר הימים אשר

עברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.
שיעור המס החל על השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי הינו שיעור מס שולי שלא יעלה על 20%.
אם מועד הרכישה הינו לאחר יום 31 בדצמבר 2011 אין שבח ריאלי לאחר יום התחילה ועד מועד השינוי.

1.1.3. יתרת שבח ריאלי לאחר מועד השינוי - הינו סכום ההפרש בין השבח הריאלי לבין הסכום אשר ממתקבל מצירוף של השבח ריאלי עד יום התחילה והשבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי

(החלק היחסי מיום 1 בינואר 2012 ועד למועד המכירה).
שיעור המס החל על שבח ריאלי לאחר מועד השינוי הינו מס שולי שלא יעלה על 25% (למעט לגבי בעל מניות מהותי באיגוד אשר שיעור המס לגביו הינו 30%).

לעניין החלוקה הליניארית ראה את פסיקת בית המשפט העליון בעניין פוליטי

שיעורי המס הנ"ל אינם כוללים תוספת מס בשיעור 3% (בשנים 2013 עד 2016 עמד מס היסף על 2%) לגבי מוכר אשר חל עליו מס יסף בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה.

ראה גם הוראת שעה הקלה במס שבח במכירת מגרשים לבניית דירות

1.2. לגבי יחיד במכירת דירת מגורים מזכה מתחלק השבח הריאלי לפי ליניאריות מוטבת / חדשה (בכפוף לזכאותו של היחיד להיכנס למסלול זה - ראה גם הרפורמה במיסוי דירות מגורים והוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 הרפורמה במיסוי דירות מגורים), כדלהלן:

1.2.1. שבח ריאלי עד יום המעבר - מחושב על פי מספר הימים אשר עברו מיום הרכישה של הדירה ועד ליום 1 בינואר 2014 (להלן: "יום המעבר") לחלק למספר הימים אשר עברו מיום רכישת הדירה ועד ליום

המכירה כפול סכום השבח הריאלי.
סכום השבח הריאלי עד יום המעבר הינו פטור ממס שבח (הגנה לינארית).

1.2.2. יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר - מחושב על ידי הפחתת השבח הריאלי עד יום המעבר מסכום השבח הריאלי.
על יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס שבח בשיעור של 25%.

שיעורי המס הנ"ל אינם כוללים תוספת מס בשיעור 3% (בשנים 2013 עד 2016 עמד מס היסף על - 2%) לגבי מוכר אשר חל עליו מס יסף בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה.

2. שבח אינפלציוני - חישוב הסכום האינפלציוני הינו יתרת שווי הרכישה המתואמת פחות יתרת שווי הרכישה.
סכום השבח האינפלציוני נחלק לשניים כדלהלן:

2.1. סכום אינפלציוני חייב במס בשיעור 10% - מדובר בסכום אינפלציוני אשר נצבר מיום הרכישה של הנכס ועד ליום 31 בדצמבר 1993.
חישוב סכום אינפלציוני חייב - יתרת שווי רכישה מתואם ליום 31 בדצמבר 1993 פחות יתרת שווי הרכישה.

לגבי נכסים אשר נרכשו מיום 1 בינואר 1994 ואילך אין שבח אינפלציוני חייב.

2.2. סכום אינפלציוני פטור - סכום אינפלציוני אשר נצבר מיום 1 בינואר 1994 ועד ליום המכירה.

לגבי יחיד במכירת דירת מגורים מזכה בהתאם לליניאריות מוטבת / חדשה - הוענק פטור ממס שבח בגין רכיב השבח האינפלציוני (ראה תיקון 82 לחוק מיסוי מקרקעין).

לגבי חישוב לינארי חדש / מוטב החל על דירת מגורים מזכה יש להביא בחשבון את הוראות המעבר לתקופה מיום 1 בנואר 2014 עד ליום 31 בדצמבר 2017 וכן כי החל מיום 1 בינואר 2018 לא יחולו המגבלות של תקופת המעבר לרבות לגבי מספר הדירות הנמכרות בהתאם לחישוב זה.

בכל אחד מהמקרים מומלץ לבדוק באמצעות מומחה מס שבח זכאות להחזר מס שבח.

נציין בנוסף, כי לגבי נכסים אשר נרכשו עד ליום 31 במרץ 1961 נקבעו שיעורי מס שבח היסטורי מיוחדים אשר חלים על מלוא השבח (אינפלציוני וריאלי) ואשר מהווים תקרה לחבות המס המרבי לעומת התחשיבים האמורים לעיל.

כמו כן, קיימות במקרים מסויימים אפשרויות לקבלת הטבות / הקלות מס שבח המאפשרות להגיע לתוצאות מס עדיפות.

לעניין זכויות במקרקעין אשר נרכשו בין המועדים 7 בנובמבר 2001 ל- 31 בדצמבר 2003 ראה גם הנחה במס שבח לרכישה בתקופה הקובעת.

משרדנו מתמחה בתכנון ו- חישוב מס שבח.

ראה גם מיסוי מקרקעין טפסים ושומה עצמית מס שבח, מס רכישה 2019

מומלץ להסתייע ברואה חשבון מומחה.